Все про продаж і купівлю заставного майна: плюси та мінуси

Все про продаж і купівлю заставного майна: плюси та мінуси

Nov 06

Нерухомість дешевшає, але житло – все ще дороге задоволення для багатьох, як, втім, і авто.
Тому деякі українці розглядають такий варіант розжитися дахом над головою або своїми колесами, як купівля заставного майна.
Економія є: пропозиції можна знайти на 15-30% дешевше. Наприклад, 1-кімнатна квартира боржників на вулиці Маршала Тимошенко в Києві продається за 380 тис.грн, в той час як подібні варіанти на тій же вулиці перевалюють далеко за півмільйона. Авто, вартість якого в салоні 400 тис.грн, на торгах стартує з ціною наполовину нижче. Звичайно, що зацікавився такою пропозицією повинен розуміти, що може як виграти, так і влетіти по-крупному.
Які ж є варіанти покупки заставного майна, на що звертати увагу продавцю і покупцю, зважившись на таку угоду, як відбуваються торги і як виселити заборгували мешканців зі своєї нової квартири.

Спосіб перший: продаж заставного житла за особистою ініціативою, але з прицілом на “копійку”.

Якщо позичальник розуміє, що варіантів виплатити борг у нього немає і скоро світить продаж з молотка, він може запропонувати банку продати заставне майно.
“У роботі з проблемними кредитами банки не мають на меті забрати і продати. Вони в першу чергу прагнуть врегулювати взаємовідносини з клієнтом досудовим шляхом. І треба сказати, що останнім часом зростає кількість клієнтів, готових до діалогу, в тому числі і шляхом добровільної реалізації майна “, – говорить начальник управління звітності, процесів і підтримки повернення проблемної заборгованості клієнтів роздрібного бізнесу” Альфа-Банку Україна “і” Укрсоцбанку “Олена Супрун. Більш того, фінустанова навіть сприяє в реалізації: розмістить оголошення на своїх ресурсах і буде консультувати потенційних покупців.
ВИГОДА ПРОДАВЦЯ. При добровільному продажу рухомого / нерухомого майна ціну на нього встановлює позичальник. Вартість може виявитися трохи дешевше, ніж в середньому по ринку (на 5-15%), або ж взагалі ринкової.
ВИГОДА покупця. Звичайно ж, ціна. Якщо заставне майно дешевше, ніж аналогічне, а продаж добровільний – це суттєвий плюс на користь позичальника. Але покупець повинен бути готовий до того, що процедура може трохи затягнутися в часі (поки заставу буде виведений з реєстру заставного майна і т. Д.). Ще один плюс в тому, що вся процедура відбувається під невсипущим контролем банку, якому повинен продавець. “Банку важливо, щоб угода була максимально прозорою і жодна зі сторін не могла її оскаржити”, – підтвердили банкіри. До того ж деякі банки (правда, таких небагато), якщо у покупця не вистачає невеликої суми, можуть дати її в кредит. Але ставки будуть схожі на іпотечны – під 30% річних.
СЦЕНАРІЙ КУПІВЛІ. Потенційний покупець знаходить оголошення на сайті банку або на інших порталах і зв’язується з контактною особою – це або представник банку, або господар майна. Він домовляється про перегляд, і якщо товар підійде, то далі треба буде вести діалог з банком: підписується договір купівлі-продажу, вносяться гроші, банк забирає свою частку, що заборгував позичальник, знімає обтяження і видаляє об’єкт з реєстру заставного майна. Залишок коштів йде колишньому господареві, а покупець стає єдиним і повноцінним власником.

Спосіб другий: придбання застави разом з чужим боргом і штрафно-пенєвим “шлейфом” за згодою сторін

Купівля застави також можлива разом із залишком чужого боргу у вигляді переуступки. Це теж, вважай, добра воля боржника банку: він або більше не хоче віддавати банку узяте в кредит, або з об’єктивних причин не може цього робити, а борг зростає. В даному випадку позичальник повідомляє банк про свій варіант вирішити проблему і шукає того, хто хотів би купити житло чи авто разом з кредитом таким способом. Такі угоди не надто популярні на ринку (до них підключені в тому числі ріелтори), але вони є.
ВИГОДА ПРОДАВЦЯ. Боржник в даному випадку виграє в тому, що видирається з боргової ями: він отримує назад початковий платіж і те, що вже встиг виплатити по взятому спочатку кредиту плюс суму, яку вважає актуальною доплатити в якості винагороди за заставу. В принципі, щоб зацікавити покупця такою угодою, продавцеві доводиться робити істотну знижку на винагороду, особливо якщо кредит ще виплачувати і виплачувати. Якщо ж виплачувати борг залишилося зовсім небагато (за часом і по грошах), то продаж застави буде не дуже вигідним варіантом для продавця: є сенс спробувати позичити грошей або взяти їх в кредит.
ВИГОДА покупця. Економія на такій угоді не дуже велика – хіба що продавець щедро поступиться на шкоду собі, або тих випадків, коли виплачувати кредит залишилося порівняно недовго, а ставка по ньому невисока (умови залишаються ті ж, на яких спочатку брався займ). Наприклад, якщо початковий позичальник брав кредит, автокредит або іпотеку в 2005 році, припустимо, на 15-20 років, то ставка була на рівні 9-13%, і швидше за все не змінювалася, а виплачувати залишилося вже недовго. Непрямим перевагою можна вважати також відсутність одноразових комісій і платежів по оформленню такого кредиту (це сплатив позичальник багато років назад). Але тут же і мінус: штрафи і пеня – ваша турбота.
СЦЕНАРІЙ УГОДИ. Знайти зацікавленого такою угодою для боржника – ще не “гора з плечей”. Потенційного новоспеченого боржника уздовж і поперек перевірить банк, щоб не нарватися на ще одного проблемного позичальника. Він повинен бути платоспроможний, що засвідчить довідка з місця роботи з прийнятним для банку доходом, і мати достатньо коштів на проживання сім’ї після того, як буде здійснений щомісячний платіж. Юридично угода каверз не має – банк і нотаріус проконтролюють кожну кому.
Вважаємо. Переуступка вигідна, якщо виплачувати залишилося недовго, або житло за хв. ставкою

Спосіб третій: продаж застави на аукціоні без урахування побажань господаря майна

Найбільш проблемна покупка заставного майна – якщо воно реалізується в примусовому порядку. Таке трапляється, коли позичальник не платить по рахунках і нічого не робить по реструктуризації або іншим способом врегулювання боргу. Іноді позичальник ще й ховається від банку (не відповідає на дзвінки, не відкриває двері), чим провокує фінустанову звернутися до суду і вже його рішенням домогтися арешту майна. Після цього застава виставляється на аукціон, який проводить торгова організація (їх близько 40 в Україні). Повідомлення про це міститься на порталі Мін’юсту.
ВИГОДА ПРОДАВЦЯ. Вигоди особливо немає, хіба що після продажу – боргу на позичальнику вже не буде, як і майна, яке було заставою. Грошей же від продажу може дістатися або мінімум, або ж і зовсім не перепасти. В даному випадку головна мета банку – повернути позичені гроші, тому фінустанова, скоріше за все, занизить ціну застави (на 15-30%), щоб в найкоротші терміни відбити суму позики. “Коли повернення кредитних коштів можливе тільки в процесі претензійно-позовної роботи, клієнти програють, – констатує Олена Супрун. – Набагато вигідніше йти шляхом добровільного врегулювання”.
ВИГОДА покупця. Головне – ціна. Але далі починаються нюанси, над якими потрібно обов’язково задуматися.
По-перше, згоди на продаж господар не давав. “Такий об’єкт застави купується практично з зав’язаними очима: прийти подивитися житло або сісти за кермо, швидше за все, неможливо. В закладеній квартирі боржник може проживати сам (його сім’я, орендарі, які нікого не пускають) або бути прописані неповнолітні і т.п., а на авто він може їздити сам або надійно ховати, – пояснює експерт з правового нагляду департаменту реструктуризації і стягнення одного з великих банків. – авто, яке ховалося, може бути вилучено дорожньою поліцією або відігнане на стоянку банку або організації що торгує. Але в такому випадку треба бути готовим, що машина може мати незадовільний технічний стан, не мати ключів і документів “.
СЦЕНАРІЙ КУПІВЛІ. Покупець, зацікавившись лотом, зв’язується з контактною особою. Якщо є можливість, може подивитися об’єкт, якщо немає – вийти на контакт з фактичним господарем. Не виключено, що нічого не вийде, але є покупці, яких навіть це не зупиняє, так як їх влаштовує невисока ціна, вони реєструються на участь в електронних торгах. А вигравши їх, приступають до вирішення проблем.

Валютні позичальники спокійні

Велика проблема банків – кредити під житло, взяті у валюті.
“У 2007-2008 роках був бум валютних позик (у 2011 році кредитувати у валюті заборонили). Тому є багато об’єктів, які підпадають під тимчасовий мораторій (прийнятий в 2014 році) на реалізацію застав по таких кредитах, – пояснює заступник начальника юридичного відділу “Індустріалбанку” Ігор Притика. – Це ті, які виступили забезпеченням по кредитах в іноземній валюті. У зв’язку з цим банки позбавлені можливості робити якісь дії, пов’язані з примусовим відчуженням цього майна. На сьогоднішній день в ВР існують два законопроекти, які дозволять юридичним шляхом відрегулювати ці відносини, але поки жоден з них не прийнято в першому читанні. Ми можемо тільки переконувати таких позичальників провести реструктуризацію і перевести цей кредит в гривневий “.

Банківські експерти сходяться в одному: в інтересах позичальника знайти з банком компроміс, поки справа не дійшла до суду. Зараз фінустанови йдуть на деякі поступки, щоб повернути свої гроші: і реструктуризують, і “вибачають” частину заборгованості (це часто застосовується щодо штрафних санкцій і пені – Ред.). Для боржника це вигідніше, ніж чекати, коли вступить в силу виконавче рішення суду і “нагрянуть” державний або приватні виконавці, які примусово проведуть стягнення. Що стосується поступок, то зараз розробляються альтернативні схеми реалізації заставного майна, в тому числі лізингові програми.

Торги: у всіх є шанс

Торги по арештованому майну при електронних продажах призначаються на певне число, про що повідомляється на сайті майданчиків. Після цього в них може взяти участь кожен зареєстрований користувач системи. Все що для цього потрібно, сплатити реєстраційний внесок – це гарантія серйозності ваших намірів (5%). “В день продажу може виставлятися до 1 тис. лотів, – розповів генеральний директор ДП” сетах “(OpenMarket) Віктор Вишнів. – У минулому році на OpenMarket було продано майна на 2 млрд грн. Приблизно порівну рухомого і нерухомого. При цьому в 30% це була добровільна продаж, а в 70% – арештоване майно. За весь період роботи системи (2 роки) було, приблизно 700 судових позовів щодо оскарження торгів, в основному по арештованому майну і всі вони були виграні нами. Після аукціону переможцю видається протокол (в електронній системі він формується автоматично), проходить оплата протягом 10 днів, переможець забирає акт у виконавчої служби і після цього може забрати своє майно. Учасникам, які програли повертається гарантійний внесок. “Якщо переможець передумав купувати, то покупцем стає друий по черзі і т.д., поки за майно не заплатять”, – говорять в OpenMarket.

За матеріалами: https://www.segodnya.ua/economics/finance

ФК «БІЗНЕС КАПІТАЛ» пропонує послуги надання фінансових кредитів, лізингу нерухомості та лізингу автомобілів, факторингу, гарантій і поручительств, як для юридичних так і для фізичних осіб.

Залишились питання?

Ви маєте змогу отримати безкоштовну консультацію відправивши запит

Бажаєте дізнатись більше?